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Perguntas frequentes
Dúvidas sobre compra
Comprar casa ou apartamento é um passo grande, por isso você não deve ter nenhuma dúvida sobre o imóvel que tem em vista. Se o imóvel que você gostou está em estoque (uma unidade nova, mas que já está pronta), ele provavelmente já está com um preço promocional.
Isso acontece porque, para aquecer o mercado, as construtoras estão abrindo mão de parte dos lucros para oferecer descontos. Não significa que haja alguma coisa errada com ele. A ideia, nesse caso, é aproveitar a liquidez do imóvel em estoque para fazer um bom negócio.
No entanto, seja ele um imóvel em estoque ou usado, não deixe nenhuma dúvida atrapalhar a realização do seu sonho. Peça ajuda a um corretor de imóveis capacitado e verifique se há algum problema na documentação, se está juridicamente desembaraçado ou se há problemas estruturais.
Lembre-se que mesmo os imóveis em estoque têm um equilíbrio de valor determinado pelo mercado, se o preço está muito abaixo, pode haver razão para desconfiar.
Se é imóvel na planta, procure saber tudo sobre a construtora responsável pelo empreendimento. Conheça mais sobre a estrutura e a conservação do imóvel dando uma olhada no portfólio da empresa.
Por outro lado, não esqueça que é preciso ter um capital guardado para as despesas referentes à entrega da casa. Se o financiamento for feito diretamente com a construtora, há algumas despesas extras além da prestação, como as parcelas para a entrega das chaves.
Já as despesas com a documentação costumam corresponder a 5% valor do bem financiado, além dos gastos com os registros nos cartórios e o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI). No Rio de Janeiro, por exemplo, o valor do ITBI é de 2% do valor de mercado do imóvel ou do valor declarado.
Nem sempre é fácil fazer a negociação de um imóvel, é preciso conhecimento e desenvoltura para chegar ao melhor acordo para ambas as partes. Se você não se sente seguro em relação a isso, peça ajuda a um especialista.
Com um corretor de imóveis é mais fácil encontrar, negociar os melhores preços e condições de pagamento e realizar a compra do apartamento. Com a assessoria certa é possível encontrar um imóvel ainda melhor do que você espera por uma diferença pequena de preço em relação ao que esperava pagar.
É essencial que o comprador – devidamente acompanhado pelo seu corretor de confiança – faça uma análise da documentação antes da compra do apartamento ou casa. Para a segurança da transação, a Corregedoria do Tribunal de Justiça de cada estado estabelece as certidões que devem ser apresentadas pelo vendedor.
Estas certidões devem estar sempre atualizadas, caso contrário o cartório de notas pode não lavrar a escritura pública, sem prejuízo de outras a critério do comprador. Por isso é indispensável a assessoria de um profissional especializado no mercado imobiliário, que irá checar se o negócio está perfeitamente em ordem para ambas as partes.
Este é um dos casos do porque é necessário que haja a orientação de um especialista antes da assinatura do contrato. É nele que estarão especificadas todas as cláusulas e regras que regerão o processo de compra e que orientarão qualquer atitude jurídica a respeito do descumprimento de prazos ou interrupção da obra.
Se a obra não for entregue no prazo combinado o comprador tem direito à indenização. No entanto, o valor dependerá dos termos do contrato. Lembre-se que comprar um imóvel é uma relação de consumo, portanto está sob a proteção do Código de Defesa do Consumidor.
Dúvida sobre aluguel
Para responder a essa pergunta, é importante entender que o interesse mútuo, por parte do locador e do inquilino, precisam ser respeitados. Para buscar um equilíbrio entre as duas demandas, a Lei do Inquilinato sugere que o prazo de locação seja de 30 meses.
Nesse caso, os interesses do locatário estão preservados, pois a lei entende que esse indivíduo se mudou e, com isso, alterou toda a sua rotina. Por isso, seria inseguro para ele ficar refém de uma decisão abrupta por parte do proprietário.
No entanto, o proprietário não é obrigado a locar a sua casa por 30 meses. O contrato pode ser inferior. Nesse caso, ele só poderá interromper o processo de locação caso ele precise do imóvel para que ele, seus descendentes, filhos, ou ascendentes, pais, vivam no local.
Caso contrário, o contrato de locação é renovado compulsoriamente por cinco anos — isso, é claro, se o inquilino tiver interesse em morar lá. Ao decidir alugar a casa por 30 meses, o proprietário poderá a reaver comunicando o inquilino com 30 dias de antecedência, sem a necessidade de justificar o motivo de sua decisão.
O inquilino pode ser obrigado a indenizar o proprietário de um imóvel, caso ele decida sair da propriedade antes do término do contrato. Para que isso ocorra, é importante constar no documento uma cláusula tratando do tema.
Nesse caso, não havendo essa especificação, o locatário não é obrigado a pagar uma multa, já que não há na justiça nada determinando essa exigência. Isso quer dizer que o valor dessa multa também deverá ser esclarecido em contrato.
Como sabemos, a locação imobiliária é uma atividade econômica. O dono de uma casa, terreno, apartamento, etc. decide locar a propriedade para ter ganho financeiro. Sendo assim, é justo que ele exija garantias ao inquilino, para ter a segurança de que terá os seus interesses preservados.
A Lei do Inquilinato permite três opções de garantias locatícias:
caução;
fiador;
seguro;
Existe uma confusão sobre o título de capitalização, algumas pessoas o consideram como uma quarta garantia, mas, na verdade, esse produto é uma espécie de seguro.
Caução
O termo “caução” era muito associado ao cheque, já que nos anos 1980 e 1990, as pessoas ofereciam como garantia o cheque caução. Na verdade, o inquilino pode oferecer uma diversidade de bens como garantia, como bens móveis e imóveis. Isto é, é possível dizer que carros, motocicletas, imóveis, eletrodomésticos, eletrônicos, etc. podem ser dados em garantia.
O mais comum é que o inquilino deposite em uma conta poupança o valor de três alugueis, dando esse capital como caução. Também é comum que esse dinheiro, caso não haja inadimplência, seja usado para quitar as últimas parcelas do aluguel.
Tudo isso, claro, depende de um entendimento entre as partes e precisa constar em contrato.
Fiador
O fiador é uma pessoa que assume legalmente a obrigação de pagar o aluguel, no caso do inquilino se tornar inadimplente. Para ser fiador, é necessário comprovar que o indivíduo tem renda mensal suficiente para arcar com os gastos, ter mais de 18 anos, autorização do (a) cônjuge, além de um imóvel quitado em seu nome.
No entanto, existem dois tipos de fiadores, o solidário e o subsidiário. O fiador subsidiário só é acionado depois que os bens do inquilino são executados, isso significa que ele só pagará a dívida em último caso. Já o fiador solidário pode ser acionado a qualquer momento, sendo que seus bens podem ser penhorados para a quitação dos aluguéis atrasados.
É por essa razão que muitas pessoas têm dificuldade para encontrar um fiador, já que esse indivíduo assumirá riscos na transação da locação imobiliária.
Seguro Aluguel
O seguro aluguel é um produto bancário, adquirido pelo inquilino. Nesse seguro, o locatário contrata um serviço que arcará com os custos causados pela inadimplência, caso ela ocorra. É semelhante aos outros tipos de seguros que existem, como o residencial, o veicular, etc.
Por outro lado, o título de capitalização também é um produto financeiro que oferece o pagamento da dívida do inquilino, a diferença é que ele traz algum benefício ao contratante, como a participação de sorteios ou a devolução de uma parte do valor pago.
Consequentemente, a principal vantagem do seguro aluguel é que ele torna o processo de locação mais rápido, pois o locatário não precisará ficar convencendo amigos e familiares para aceitarem se tornar fiadores. Ademais, o indivíduo não precisará se indispor com essas pessoas, caso haja algum contratempo.
Conforme a Lei do Inquilinato, o locador pode exigir apenas uma garantia, entre as opções aceitas pela legislação.
O reajuste do valor do aluguel é feito anualmente, de acordo com algum índice econômico oficial do Governo. O mais comum é usar o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). O que muitas pessoas não sabem é que o reajuste também pode ser feito reduzindo o valor da locação, caso o indicador escolhido tenha apresentado recuo, o que é incomum.
A vistoria é um direito do inquilino. Pretende dar a ele a oportunidade de averiguar se a propriedade está em bom estado. Essa vistoria serve para criar o laudo de vistoria, documento que mostrará se houve algum dano à propriedade durante a locação.
Dessa forma, a locação imobiliária exige um pouco de atenção por parte do locador e muito preparo por parte do corretor de imóveis e da imobiliária. Para tornar esses processos mais simples, é importante que a imobiliária tenha sistemas de gestão eficientes, pois contar apenas com papéis e planilhas pode tornar o trabalho muito mais complicado.